Evolução das leis amplia oportunidades no setor
01/07/2015
Nos últimos 10 anos, houve uma verdadeira revolução no mercado imobiliário. O seu crescimento é fruto da remoção quase completa de obstáculos, e a sustentabilidade dessa evolução é proporcionada pelo equilíbrio macroeconômico e pelo aperfeiçoamento dos mecanismos regulatórios recentemente aprovados. As leis brasileiras de proteção aos interesses de tomadores e fornecedores de crédito, até bem pouco tempo atrás, impediam a expansão do mercado, uma vez que a falta de segurança legal fazia aumentar as taxas de juros e exigia garantias reais extraordinárias.
Diante dessa realidade, foi promulgada a Lei 9.514/97, que permitiu a utilização da alienação fiduciária como garantia nos negócios imobiliários para assim imprimir eficácia e rapidez nos processos de recuperação dos créditos. Porém, essa não foi a única forma de proteção. Para melhor atender ao mercado, criou-se a Sociedade de Propósito Específico (SPE), o Patrimônio de Afetação e o cadastro positivo.
A Lei 11.079/2004, que instituiu o regime das parcerias público-privada, contribui para o avanço do SPE, que nada mais é que uma empresa criada para um fim específico. Quando se constitui uma, cria-se um instrumento que permite a segregação dos ativos, oferecendo, dessa forma, maior transparência e segurança aos investidores. Ainda em 2014, foi promulgada a Lei 10.9031/2004, que instituiu o Patrimônio de Afetação. Afetar um empreendimento significa segregá-lo do patrimônio geral da empresa. Esse patrimônio passa a ter personalidade jurídica independente dos demais, bem como novo regime tributário e contábil, sendo esse último opcional.
Vale lembrar que um empreendimento pode ter as duas figuras – SPE e Patrimônio de Afetação – pois a adoção de um mecanismo não exclui o outro, ou seja, o mesmo empreendimento pode ser duplamente garantido, visto que ambos agregam segurança ao comprador. A diferença entre eles só aparecerá em situações extremas, como no caso de uma falência, visto que nessa hipótese o Patrimônio de Afetação não integra a massa falida.
Outra lei importante que veio impulsionar o mercado imobiliário foi a Lei 12.414/2011, que criou o cadastro positivo, que nada mais é que um arquivo de informações comportamentais que evidenciam as características do bom pagador, possibilitando-lhe o acesso ao crédito de forma mais ágil, simples e a um custo menor. Até o advento do cadastro positivo, a legislação brasileira se ocupava somente com a anotação da análise e da circulação de informações de cunho negativo, ou seja, que retratam os compromissos assumidos e não cumpridos pelos cadastrados, logo, não se gerava nenhum privilégio para o bom pagador.
Embora o custo do capital seja diretamente proporcional à inadimplência, deve-se considerar um universo maior, composto não apenas por informações de cunho negativo, mas também pelos compromissos assumidos e pontualmente adimplidos pelo cadastrado. Com essa análise mais ampla é possível individualizar o custo do capital, aplicando, assim, taxas de juros condizentes com o risco da operação. Apesar dos avanços dos últimos anos, muito ainda pode ser feito para garantir a segurança das operações e, consequentemente, diminuir o custo do crédito.
O Princípio da Concentração na matrícula seria um passo importante, pois nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas ficaria indiferente à inscrição na matrícula. Se o registro imobiliário constitui-se no único mecanismo confiável para noticiar-se à comunidade o que lhe pode ser oponível, mister que o mesmo seja completo, ágil, seguro e universal, similar a uma encíclica papal: Urbi et Orbi.
Independentemente do que falta ser feito, é notório que se caminhou a passos largos nos últimos anos. Nunca, até então, na nossa história, tanto se fez pelo setor imobiliário. Esperamos que esses avanços contribuam para diminuir o nosso déficit habitacional.